Эдгээр 15 орон сууцны зах зээлд хамгийн их зээлдэгч усан дор байдаг

Усан доорх ипотекийн зээл нэмэгдэж байна — Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес эрхлэгчдэд юу гэсэн үг вэ

АНУ-д сүүлийн 10 гаруй жилийн хугацаанд анх удаа усан доорхи ипотекийн зээлийн хувь анхаарал хандуулах шаардлагатай хурдацтай өсч байна. Сүүлийн үеийн мэдээллээс харахад АНУ-ын орон сууцны зээлийн үлдэгдэл зээлийн 2.1% нь одоо усан доор байгаа бөгөөд энэ нь зээлдэгч үл хөдлөх хөрөнгийн одоогийнхоос илүү өртэй гэсэн үг бөгөөд жилийн өмнөхөөс ердөө 1.3% -иар өссөн байна. Хэдийгээр тусад нь харахад энэ тоо бага мэт санагдаж болох ч энэ нь хэдэн зуун мянган орон сууцны эздийг төлөөлж байгаа бөгөөд дор хаяж 15 метроны бүсэд энэ хандлага хурдасч байна. Үл хөдлөх хөрөнгө, өмчийн менежмент, зээл олгох эсвэл зэргэлдээх салбарт үйл ажиллагаа явуулж буй бизнес эрхлэгчдийн хувьд энэхүү шилжилт нь санхүүгийн хяналт, үйлчлүүлэгчийн менежментийг сайжруулах, илүү идэвхтэй шийдвэр гаргах шаардлагатай бодит үйл ажиллагааны үр дагаварт хүргэж байна.

"Усан доорх" гэж юу гэсэн үг вэ - одоо яагаад чухал вэ

Зээлийн үлдэгдэл нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнээс хэтэрсэн тохиолдолд ипотекийн зээлийг усан доорх гэж үзнэ. Энэ нь ихэвчлэн орон сууцны үнэ худалдан авсны дараа буурах, худалдан авагч маш бага урьдчилгаа төлбөрөөр санхүүжүүлэх, эсвэл элэгдлийн хэмжээ зээлдэгч өөрийн хөрөнгөө босгох хурдаас давсан үед тохиолддог. 2008 оны санхүүгийн хямралын үеэр АНУ-ын нийт ипотекийн зээлийн 26 орчим хувь нь усан дор байсан бөгөөд энэ нь бараг арав гаруй жил үргэлжилсэн гайхалтай үзүүлэлт юм.

Өнөөдрийн 2.1%-ийн үзүүлэлт нь тийм гамшгийн түвшинд хүрэхгүй ч чиг хандлагын чиглэл нь үнэмлэхүй тооноос илүү чухал юм. Усан доорхи ипотекийн зээлийн эзлэх хувь жилийн өмнөхөөс 62%-иар өссөн нь тодорхой зах зээлд үнийн өөрчлөлтийг хийж байгааг харуулж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүд, зээлдүүлэгчид болон үл хөдлөх хөрөнгийн менежерүүдийн хувьд энэ нь хурдан дасан зохицдог бизнесийг хавтгай хөлд баригддаг бизнесээс тусгаарладаг эрт сэрэмжлүүлэг юм.

Хамгийн их өртсөн 15 метроны бүсэд нийтлэг шинж чанарууд байдаг: 2020-2022 онд орон нутгийн орлогын өсөлтөөс давсан үнийн хурдацтай өсөлт, нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлсэн шинэ барилга байгууламжийн өндөр төвлөрөл, алсын ажил руу шилжих шилжилтийн хэв маягийг өөрчлөхөд хүн ам зүйн өөрчлөлт. Жагсаалтад Техас, Флорида, Луизиана мужуудын захууд болон Баруун Дундадын сонгогдсон метроуд хамгийн их харагддаг.

Сөрөг хувьцаа төвлөрч буй 15 зах зээл

Улсын дундаж үзүүлэлтүүд нэг түүхийг өгүүлдэг ч газар дээрх бодит байдал нь байршлаас хамааран эрс ялгаатай байдаг. Усан доорх зээлдэгчдийн хамгийн өндөр хувьтай метроны бүсүүд санамсаргүй биш юм - тэд хэт их бүтээн байгуулалт, таамаглалын худалдан авалт, үнийн огцом инфляци зэрэг нь одоо тайвширч эхэлжээ. Батон Руж, Нью Орлеанс болон Техасын хэд хэдэн дунд оврын метро зэрэг хотуудад усан доорх үнэ улсын дунджаас 3-4 дахин өссөн байна.

• Нарны бүслүүрийн зах зээлүүд тахлын өсөлтийн үеэр шинэ орон сууцны нийлүүлэлт нэмэгдэж, улмаар үнийг доошлуулсаар байна
• Хөрөнгө оруулагчдын идэвхжил өндөртэй зах зээлүүд Оргил үнээр спекулятив худалдан авалтууд анхны үнэлгээнээсээ доогуур түвшинд байна
• Цалингийн өсөлт зогсонги байдалтайорлого нь галзууралын үед хүрсэн үнийн түвшинг хэзээ ч дэмжиж байгаагүй бүсүүд
• Эдийн засаг зөөлөрч орон сууцны эрэлтийг бууруулсан эрчим хүч, аялал жуулчлал зэрэг салбараас хамааралтай бүсүүд
• Даатгал, татварын дарамт ихтэй зах зээлүүдТөлбөрийн зардал нэмэгдэж байгаа нь худалдан авагчдын урам зоригийг бууруулж, дахин борлуулалтын үнэ цэнийг дарсан

Түрээсийн багц, үйлчлүүлэгчийн бааз эсвэл үйлчилгээний нутаг дэвсгэрээр дамжуулан эдгээр зах зээлд өртөж буй бизнес эрхлэгчдийн хувьд орон нутгийн сөрөг хувь хэмжээг ойлгох нь сонголт биш болсон. Энэ нь үнийн стратегиас эхлээд үйлчлүүлэгчийг элсүүлэх шийдвэр хүртэл бүх зүйлийг мэдээлэх эрсдэлийн гол хэмжүүр юм.

Өсөх хөрөнгийн сөрөг нөлөө нь жижиг, дунд бизнесүүдэд хэрхэн нөлөөлдөг вэ

Усан доорх моргейжийн долгионы нөлөө нь орон сууцны эзэдээс хамаагүй илүү юм. Орон нутгийн орон сууцны зах зээлийн нэлээд хэсэг нь сөрөг өмчтэй байвал энэ нь бизнесийн үр дагаврыг бий болгодог. Усан доорх өмчлөгчид дурамжхан түрээслэгч болж хувирснаар үл хөдлөх хөрөнгийн менежерүүд түрээслэгчдийн эргэлт нэмэгдсэн гэж үздэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчид бүртгүүлэх хугацааг уртасгаж, үнийн бууралттай тулгардаг. Гэрээт гүйцэтгэгчид болон засварын бизнесүүд орон сууцны өмчлөгчид орон сууцны зээлийн шугамд хандах эрхээ алдсан тул төсөл цуцлагдсан гэж үздэг.

Ипотекийн зуучлагчаас эхлээд хувийн мөнгө зээлдүүлэгч хүртэл зээлийн бизнесүүд нөлөөлөлд өртсөн зах зээлд төлбөрийн чадваргүй болох эрсдэлтэй тулгардаг. Санхүүгийн дарамтанд орсон орон сууцны эзэд зардлаа бууруулснаар даатгалын агентлагууд бодлого алдагдаж магадгүй гэж үзэж болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн шууд холбоогүй бизнесүүд ч гэсэн нөлөөллийг мэдэрдэг: байшингийн эзэд усан дор байх үед орон нутгийн эдийн засаг дахь хэрэглэгчдийн зарцуулалт гэрээ байгуулж, жижиглэн худалдаа, үйлчилгээ, зочломтгой байдалд нөлөөлдөг.

Гол ойлголт: Орон сууцны засварыг хамгийн үр дүнтэй даван туулдаг бизнесүүд нь хамгийн сайн зөн совинтой бизнесүүд биш бөгөөд тэд хамгийн сайн өгөгдөлтэй бизнесүүд юм. Үйлчлүүлэгчийн санхүүгийн эрүүл мэнд, газарзүйн байршлаар нь багцын өртөлт, мөнгөн гүйлгээний төсөөлөл зэрэг олон хувилбарт бодит цаг хугацаанд харагдах байдал нь уян хатан үйл ажиллагааг эмзэг үйл ажиллагаанаас тусгаарладаг.

Яг энд л үйл ажиллагааны дэд бүтэц нь өрсөлдөх давуу тал болдог. Гурван метроны 200 түрээсийн байрыг хянадаг үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес нь хүснэгт, мэдрэмжээр дамжуулан өртөлтийг удирдах боломжгүй юм. Нөлөөлөлд өртсөн зип кодын үйлчлүүлэгчидтэй даатгалын зуучлалын компанид улирал тутам гарын авлагын хяналт биш, автоматаар дарцаглах шаардлагатай.

Усан доорх зах зээлийг удирдах таван үйл ажиллагааны стратеги

Та үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт шууд хамааралтай эсвэл нөлөөлөлд өртсөн зах зээлд бизнес эрхэлж байгаа эсэхээс үл хамааран орлогоо хамгаалах тодорхой алхмууд байдаг бөгөөд эцсийн сэргэлтэнд өөрийгөө зориулж байр сууриа эзэлдэг. Хамгийн гол нь даралт хурц болохоос өмнө ажиллах явдал юм — усан доорхи усны түвшин улсын хэмжээнд гарч ирэх үед идэвхтэй зохицуулалт хийх цонх нэлээд нарийссан.

1. Үйлчлүүлэгч эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн багцаа газарзүйн эрсдэлээр сегментчилэх. Бүртгэл, үл хөдлөх хөрөнгө, харилцагчийн харилцаа бүрийг метроны тодорхой бүсэд хамааруулж, өөрийн хөрөнгийн сөрөг өгөгдөлтэй харьцуулна уу. Энэ нь танд хадгалах хүчин чармайлтыг эрэмбэлж, өртөлт төвлөрч буй нөхцөлүүдийг тохируулах боломжийг олгоно.
2. Мөнгөний урсгалаа олон хувилбараар туршиж үзээрэй. Хэрэв танай гол зах зээл дээрх үнэ дахин 5%, 10% эсвэл 15% буурвал таны орлогод юу тохиолдохыг загварчлаарай. Бусдахгүй байх босгыг тань тодорхойлж, үүний дагуу нөөцөө бүрдүүлэх.
3. Нэхэмжлэх, цуглуулах үйл явцыг чангатга. Санхүүгийн дарамттай зах зээлд төлбөрийн мөчлөг уртасдаг. Шуурхай нэхэмжлэх, системтэйгээр дагаж мөрддөг, төлбөрийн уян хатан сонголтуудыг санал болгодог бизнесүүд нь цуглуулгыг бодож үздэггүйгээс илүү эрүүл мөнгөн урсгалыг хадгалдаг.
4. Өөрийн газарзүйн болон үйлчилгээний өртгийг төрөлжүүлээрэй. Хэрэв таны орлогын 80% нь сөрөг хөрөнгийн өсөлттэй байгаа нэг метроны бүсээс бүрддэг бол зэргэлдээх зах зээл рүү тэлэх эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент, дасгалын зөвлөгөө өгөх эсвэл хүндрэлтэй хөрөнгийн худалдан авалт зэрэг засварын явцад сайн ажилладаг үйлчилгээний шугам нэмэх талаар бодож үзээрэй.
5. Өөрийн CRM болон харилцагчийн харилцаанд хөрөнгө оруулаарай. Тодорхой бус зах зээлийн үед үйлчлүүлэгчидтэйгээ идэвхтэй, мэдээлэлтэй харилцаа тогтоодог бизнесүүд илүү олон дансаа хадгалдаг. Автоматаар бүртгүүлэх, зах зээлийн шинэчлэлтүүд болон хувь хүний хүртээл болгох зэрэг нь итгэлцлийг нэмэгдүүлж, алдагдлыг бууруулдаг.

Эдгээр стратегийн аль нь ч чамин биш эсвэл тусгай мэдлэг шаарддаггүй. Тэдний шаарддаг зүйл бол үйл ажиллагааны сахилга бат, тогтвортой хэрэгжүүлэх зөв системүүд бөгөөд үүнд олон жижиг, дунд бизнесүүд тулгардаг.

Яагаад зах зээлийн засварын үед нэгдсэн бизнесийн хэрэгслүүд илүү чухал байдаг вэ

Тогтвортой, үнэ цэнэтэй зах зээлийн үед үйл ажиллагааны үр ашиггүй байдлыг нуухад хялбар байдаг. Орлого өсөж, үйлчлүүлэгчид аз жаргалтай, эмх замбараагүй ажлын урсгалын зардал нь ашгийн хэмжээг нэмэгдүүлэх замаар шингэдэг. Зах зээлийн засварууд нь энэ зөөлөвчийг арилгаж, таны систем дэх бүх цоорхойг илрүүлдэг. Засвар үйлчилгээний хүсэлтийг цахим шуудангаар хянадаг үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн пүүс гэнэт зардлын үнэн зөв мэдээллийг санаа зовсон өмчлөгчдөд мэдээлж чадахгүй. CRM, нэхэмжлэх, гүйлгээний удирдлага, маркетинг зэрэгт салангид дөрвөн хэрэгсэл ашигладаг үл хөдлөх хөрөнгийн баг уялдаа холбоотой шугам хоолойн урьдчилсан мэдээг гаргаж чадахгүй байна.

Энэ бол Mewayz гэх мэт платформууд нь тансаг хэрэглээ биш, харин дэд бүтцийн хувьд жинхэнэ үнэ цэнэтэй болдог. CRM, нэхэмжлэх, цалин хөлс, аналитик, төслийн удирдлага, үйлчлүүлэгчийн харилцаа холбоог хамарсан 207 гаруй нэгдсэн модулиудаар Mewayz нь бизнесүүдэд өгөгдлийн цэг бүрийг холбодог нэг үйл ажиллагааны орчинг өгдөг. Үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн компани нь нэг хяналтын самбараас түрээслэгчдийн төлбөр, зөрчлийг хянах, эзэмшигчийн тайлан гаргах, засвар үйлчилгээний ажлын урсгалыг удирдах, мөнгөн урсгалыг урьдчилан таамаглах боломжтой. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын компани нь зах зээлийн эрсдэлээр шугамаа сегментчилж, үйлчлүүлэгчийн хяналтыг автоматжуулж, шимтгэлийн төлбөрийг боловсруулж, таван өөр захиалгын хооронд шилжихгүйгээр гүйцэтгэлийн чиг хандлагыг шинжлэх боломжтой.

Орон сууцны засварын практик давуу тал нь хурд, ойлгомжтой байх явдал юм. Таны ажиллаж буй зах зээл сөрөг хувьцааны үнэ өсч байгааг харуулж байгаа бол та өөрийн өртөлтийг долоо хоногийн дотор биш хэдэн цагийн дотор мэдэх хэрэгтэй. Та нэхэмжлэх нөхцлөө тохируулах, харилцагчийн харилцааны хэмнэлийг шинэчлэх, санхүүгийн төсөөллөө хянах шаардлагатай. Энэ нь таны бүх үйл ажиллагааны өгөгдөл аль хэдийн хадгалагдаж байгаа ижил системд байвал зохино.

Түүхэн нөхцөл: Өмнөх залруулга бидэнд юу заасан бэ

2008 оны орон сууцны хямрал өргөн тархсан сөрөг өмчийн хамгийн гайхалтай жишээ хэвээр байгаа боловч 2015-2016 онд бүс нутгийн жижиг засварууд (газрын тосоос хамааралтай зах зээл) болон 2020 оны эхэн үеийн COVID-ийн үеийн тодорхойгүй байдал зэрэг нь бас хэрэгтэй сургамж болж байна. Аль ч тохиолдолд хамгийн хурдан сэргэсэн бизнесүүд гурван шинж чанарыг хуваалцдаг: тэд үнэн зөв, бодит цагийн санхүүгийн мэдээлэлтэй байсан; тэд ил тод харилцаа холбоогоор дамжуулан хүчтэй үйлчлүүлэгчийн харилцааг хадгалсан; мөн тэд өмнөх өсөлтийн үед хэт тэлэлтээс зайлсхийсэн.

Өнөөдрийн өсөж буй усан доорх ипотекийн зээлийн хүү нь 2008 оных шиг уналтанд орсныг илтгэхгүй. АНУ-ын ипотекийн зах зээлийн үндсэн бүтэц нь илүү эрүүл байдаг - зээлийн стандарт нь илүү хатуу, тохируулж болох хүүтэй ипотекийн зээлийн эрсдэл бага, орон сууцны өмчлөгчийн өмч улсын хэмжээнд түүхэн өндөр хэвээр байна. Гэхдээ тодорхой метроны сөрөг хөрөнгийн газарзүйн төвлөрөл нь тухайн бүс нутагт үйл ажиллагаа явуулж буй бизнесүүд хариу арга хэмжээ авахыг шаарддаг жинхэнэ, орон нутгийн эрсдэлтэй тулгардаг гэсэн үг юм.

Ухаалаг тоглоом бол сандрах биш, харин бэлтгэл юм. Өөрийн системд аудит хийж, өртөх боломжоо төрөлжүүлж, санхүүгийн үйл ажиллагаагаа чангатгаж, өгөгдөлд тулгуурласан шийдвэрүүдийг хурдан гаргах технологийн дэд бүтцээр хангана уу. Энэ мөчийг үйл ажиллагааг сайжруулах хурдасгуур гэж үздэг бизнесүүд засварыг даван туулаад зогсохгүй дасан зохицохдоо удаашралтай өрсөлдөгчдөөс зах зээлд эзлэх байр сууриа эзэлнэ.

Урагшаа харах: Ирэх саруудад юу үзэх вэ

Усан доорх моргейжийн өнөөгийн өсөлт тогтворжих уу, эсвэл хурдасч байна уу гэдгийг хэд хэдэн үзүүлэлтээр тодорхойлно. Ипотекийн зээлийн хүүгийн хөдөлгөөн нь хамгийн чухал хувьсагч хэвээр байна - хэрэв хүү мэдэгдэхүйц буурвал худалдан авагчдын эрэлт эргэн ирж, зах зээл суларч байгаа үед үнийг дэмжих боломжтой. Нийлүүлэлт ихтэй метроны шинэ бүтээн байгуулалтууд нь барилгачид буурсан эрэлтэд дасан зохицож байгаа эсэхийг илтгэнэ. Мөн нөлөөлөлд өртсөн бүс нутгуудын ажил эрхлэлтийн мэдээлэл нь эдийн засгийн суурь хүчин зүйлүүд нь одоогийн үнийн түвшинг хадгалж чадах эсэхийг харуулах болно.

Бизнес эрхлэгчдийн хувьд арга хэмжээ авч болох арга зам нь шууд байдаг: үйлдэл хийхээсээ өмнө итгэлтэй байхыг хүлээх хэрэггүй. Өгөгдөл хоёрдмол утгагүй байх үед эрт бэлтгэлийн өрсөлдөөний давуу тал алга болсон. Өөрийн өртөлтийг яг одоо сегментчилж эхлээрэй. Санхүүгээ яг одоо стрессээр шалгаарай. Үйлдлийн системээ яг одоо шинэчил. Та гурван хүний ​​үл хөдлөх хөрөнгийн баг эсвэл 50 ажилтантай үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн компанийг удирдаж байгаа эсэхээс үл хамааран зах зээлийн залруулга хийх замаар цэцэглэн хөгжих, тэмцэж буй хоёрын ялгаа нь таныг хэр эрт бэлдэж эхэлсэн, мөн таны багаж хэрэгсэл энэ даалгаварт нийцсэн эсэх зэргээс шалтгаална.

Байнга асуудаг асуултууд

Ипотекийн зээл "усан доор" байх нь юу гэсэн үг вэ?

Сөрөг өмч гэж нэрлэгддэг усан доорх моргейжийн зээл нь орон сууцны өмчлөгч нь орон сууцны зээлэндээ одоогийн зах зээл дээрх үнэлгээнээс илүү их хэмжээний өртэй үед үүсдэг. Орон сууц худалдан авсны дараа орон сууцны үнэ буурах үед энэ нөхцөл байдал ихэвчлэн үүсдэг. Энэ нь хаалтын ширээн дээр нэмэлт бэлэн мөнгө авчрахгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгө зарах эсвэл зээлийг дахин санхүүжүүлэхэд хүндрэл учруулж болзошгүй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес эрхлэгчид яагаад усан доорх моргейжийн зээлийн өсөлтөд санаа зовох ёстой вэ?

Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүдийн хувьд усан доорх ипотекийн зээлийн өсөлт нь зах зээлийн тогтворгүй байдлын дохио болдог. Энэ нь орон сууцны эзэд алдагдал хүлээхгүйгээр зарах боломжгүй, богино хэмжээний борлуулалт эсвэл барьцааны хэмжээ нэмэгдэх тул цөөн тооны жагсаалтад хүргэж болзошгүй юм. Эдгээр чиг хандлагын өмнө байх нь маш чухал юм. Зах зээлийн шинжилгээг хамарсан 207 модуль бүхий Mewayz зэрэг платформууд нь агентууд болон брокеруудад бизнесийн стратегиа өөрчлөхөд тусалдаг.

Усан доорхи ипотекийн зээлтэй орон сууцны эзэнд учирч болох гол эрсдэл юу вэ?

Анхны эрсдэл бол санхүүгийн уян хатан бус байдал юм. Орон сууцны эзэд худалдах үнэ болон ипотекийн зээлийн үлдэгдлийн зөрүүг халааснаасаа нөхөхгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөө амархан зарж чадахгүй. Тэд мөн дахин санхүүжүүлэх замаар өөрийн хөрөнгөд хүрч чадахгүй байна. Хэрэв ажлын байраа алдах эсвэл бусад нөхцөл байдлын улмаас нүүлгэн шилжүүлэхээс өөр аргагүйд хүрвэл энэ нь санхүүгийн томоохон хүндрэл, бүр барьцаалагдахад хүргэж болзошгүй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүд үйлчлүүлэгчдэд илүү сайн үйлчлэхийн тулд энэ өгөгдлийг хэрхэн ашиглах вэ?

Агентлагууд энэ мэдээллийг ашиглан илүү стратегийн зөвлөгөө өгөх боломжтой. Худалдан авагчдын хувьд энэ нь нөлөөлөлд өртсөн зах зээлд хэлэлцээр хийх боломжуудыг онцолж болно. Эдгээр бүсийн худалдагчдын хувьд агентууд бодит үнийн стратеги боловсруулж чаддаг. Mewayz-ийн захиалгаар (сард $19) авах боломжтой зах зээлийн мэдээлэл зэрэг өгөгдлийн цогц хэрэгслийг ашиглах нь эдгээр нарийн төвөгтэй нөхцөл байдлыг үр дүнтэй удирдахад чухал ач холбогдолтой юм.