Овие 15 пазари за домување имаат најмногу кредитокорисници под вода

Подводните хипотеки растат - што значи тоа за сопствениците на бизниси во недвижности

За прв пат по речиси една деценија, процентот на подводни хипотеки во Соединетите Држави се зголемува со темпо што бара внимание. Неодамнешните податоци покажуваат дека 2,1% од сите извонредни хипотеки за сопственици на станови во САД сега се под вода - што значи дека заемопримачот должи повеќе отколку што вреди имотот во моментов - за разлика од само 1,3% пред една година. Иако таа бројка може да звучи мала изолирано, таа претставува стотици илјади сопственици на куќи, а трендот се забрзува во најмалку 15 специфични метро области. За сопствениците на бизниси кои работат во недвижен имот, управување со имот, позајмување или која било соседна индустрија, оваа промена носи реални оперативни последици кои бараат поостро финансиско следење, подобро управување со клиентите и попроактивно одлучување.

Што всушност значи „подводна“ — и зошто е важно сега

Хипотеката се смета за подводна кога неподмирениот биланс на заемот ја надминува моменталната пазарна вредност на имотот. Ова обично се случува кога цените на домовите се намалуваат по купувањето, кога купувачот финансира со многу мал аванс или кога амортизацијата ја надминува стапката со која заемопримачот го гради капиталот. За време на финансиската криза во 2008 година, приближно 26% од сите хипотеки во САД беа под вода - неверојатна бројка на која и требаше речиси една деценија за целосно да се реши.

Денешната бројка од 2,1% не е ни блиску до тоа катастрофално ниво, но насоката на трендот е поважна од апсолутната бројка. Зголемувањето на уделот на подводни хипотеки од 62% од година во година сигнализира дека одредени пазари доживуваат значајни корекции на цените. За професионалците за недвижности, заемодавачите и менаџерите на имот, ова е сигнал за рано предупредување - вид што ги одвојува бизнисите кои брзо се прилагодуваат од оние што се фатени со рамни стапала.

15-те метро области кои се најпогодени имаат тенденција да споделуваат заеднички карактеристики: брзо зголемување на цените во текот на 2020-2022 година што го надмина растот на локалниот приход, високи концентрации на нови градби што ја зголемија понудата и демографски поместувања поради промената на шемите на миграција од далечина. На списокот најчесто се појавуваат пазари во делови од Тексас, Флорида, Луизијана и одбрани метро во средниот запад.

15-те пазари каде се концентрира негативниот капитал

Иако националните просеци раскажуваат една приказна, реалноста на терен драматично варира според локацијата. Метро областите со највисоки стапки на подводни заемопримачи не се случајни - тие следат препознатлив модел на преголема градба, шпекулативно купување и брза инфлација на цените што сега почна да се развива. Во градовите како Батон Руж, Њу Орлеанс и неколку метро во Тексас со средна големина, стапките на подводни стапки се искачија на три или четири пати повеќе од националниот просек.

• Премногу изградени пазари на Сончев појас каде понудата на нови станови се зголеми за време на пандемскиот бум, создавајќи презаситеност што сега ги турка цените надолу
• Пазари со висока активност на инвеститорите каде што шпекулативните набавки по врвни цени сега се под нивните првични вреднувања
|
• Региони зависни од поединечни индустрии како енергетиката или туризмот, каде што економското омекнување ја намали побарувачката за станови
• Пазари со зголемени осигурителни и даночни оптоварувања каде што зголемените трошоци за носење го намалија ентузијазмот на купувачот и ги потиснаа вредностите за препродажба

За сопствениците на бизниси кои се изложени на овие пазари - без разлика дали преку портфолија за изнајмување, бази на клиенти или територии за услуги - разбирањето на локалните негативни стапки на капитал повеќе не е изборно. Тоа е основна мерка на ризик што треба да информира за сè, од стратегија за цени до одлуки за вклучување на клиентот.

Како растечкиот негативен капитал влијае на малите и средни бизниси

Бранливите ефекти на подводните хипотеки се протегаат многу подалеку од индивидуалните сопственици на куќи. Кога значителен дел од локалниот пазар на станови е во негативен капитал, тоа создава каскада од деловни последици. Менаџерите на имот гледаат зголемен промет на станарите бидејќи подводните сопственици стануваат неволни сопственици. Агентите за недвижности се соочуваат со подолго време на котација и повеќе намалувања на цените. Изведувачите и бизнисите за реновирање гледаат откажување на проекти бидејќи сопствениците на куќи го губат пристапот до кредитните линии на капитал во домот.

Кредитните бизниси - од хипотекарни брокери до приватни заемодавачи на пари - се соочуваат со зголемен ризик за неисполнување на обврските на погодените пазари. Осигурителните агенции може да забележат пропусти во полисата бидејќи финансиски стресните сопственици на куќи ги намалуваат трошоците. Дури и бизнисите без директна врска со недвижен имот го чувствуваат влијанието: кога сопствениците на куќи се под вода, трошењето на потрошувачите во локалната економија се намалува, што влијае на малопродажбата, услугите и гостопримството.

Клучен увид: Бизнисите кои најефективно ги надминуваат корекциите на домувањето не се оние со најдобри инстинкти - тие се оние со најдобри податоци. Видливоста во реално време на финансиското здравје на клиентите, изложеноста на портфолиото според географската област и проекциите на готовинскиот тек низ повеќе сценарија ги одделува еластичните операции од ранливите.

Токму тука оперативната инфраструктура станува конкурентна предност. Бизнис со недвижнини што следи 200 единици за изнајмување низ три метро не може да си дозволи да управува со изложеноста преку табели и чувство на стомакот. Посредник за осигурување со клиенти во погодените поштенски шифри има потреба од автоматско означување, а не квартални рачни прегледи.

Пет оперативни стратегии за навигација на подводен пазар

Без разлика дали сте директно во недвижен имот или едноставно управувате со бизнис на засегнатиот пазар, постојат конкретни чекори за заштита на вашите приходи и позиционирање за евентуалното закрепнување. Клучот е да се дејствува пред притисокот да стане акутен - додека подводните стапки станаа национални наслови, прозорецот за проактивно прилагодување значително се стесни.

1. Сегментирајте го вашиот клиент или портфолио на имот по географски ризик. Направете мапирање на секоја сметка, имот или врска со клиентите во нејзината специфична метро област и вкрстете ги податоците за негативниот капитал. Ова ви овозможува да дадете приоритет на напорите за задржување и да ги приспособите условите каде што е концентрирана изложеноста.
2. Тестирајте го вашиот готовински тек под повеќе сценарија. Моделирајте што ќе се случи со вашиот приход ако цените на вашите клучни пазари се намалат за уште 5%, 10% или 15%. Идентификувајте го вашиот праг на рентабилност и соодветно направете резерви.
3. Затегнете го процесот на фактурирање и наплата. На пазарите под финансиски стрес, циклусите на плаќање се продолжуваат. Бизнисите кои навремено фактурираат, систематски следат и нудат флексибилни опции за плаќање одржуваат поздрав тек на готовина од оние кои наплатата ја третираат како последователна мисла.
4. Диверзифицирајте ја вашата географска или услужна изложеност. Ако 80% од вашите приходи доаѓаат од една област на метро со зголемен негативен капитал, размислете да се проширите на соседните пазари или да додадете линии за услуги кои добро функционираат за време на корекции - како што се управување со имот, консултации за вежбање или стекнување средства во неволја.
5. Инвестирајте во вашата CRM и комуникација со клиентите. За време на неизвесни пазари, бизнисите кои одржуваат проактивни, информирани односи со своите клиенти задржуваат повеќе сметки. Автоматските пријавувања, ажурирањата на пазарот и персонализираното доставување градат доверба и го намалуваат отфрлањето.

Ниту една од овие стратегии не е егзотична или бара специјализирана експертиза. Она што тие го бараат е оперативна дисциплина и правилни системи за доследно извршување - што е местото каде што многу мали и средни бизниси се борат.

Зошто интегрираните деловни алатки се поважни при пазарните корекции

За време на стабилни, ценети пазари, оперативната неефикасност е лесно да се сокрие. Приходите растат, клиентите се среќни, а трошоците за неорганизирани работни текови се апсорбираат со проширување на маржите. Пазарните корекции ја отстрануваат таа перница и ја изложуваат секоја празнина во вашите системи. Фирмата за управување со имот што ги следи барањата за одржување преку пораки преку е-пошта одеднаш не може да пријави точни податоци за трошоците на загрижените сопственици на имот. Тимот за недвижнини што користи четири исклучени алатки за CRM, фактурирање, управување со трансакции и маркетинг, не е во состојба да направи кохерентна прогноза за цевководи.

Овде платформите како Mewayz стануваат вистински вредни - не како луксуз, туку како инфраструктура. Со преку 207 интегрирани модули кои покриваат CRM, фактурирање, платен список, аналитика, управување со проекти и комуникација со клиентите, Mewayz им дава на бизнисите единствена оперативна средина каде што се поврзува секоја податочна точка. Компанија за управување со имот може да ги следи плаќањата на закупците, да ги означува деликвентите, да генерира извештаи од сопствениците, да управува со работните текови за одржување и да предвидува готовински тек - сето тоа од една контролна табла. Брокерството за недвижности може да го сегментира својот цевковод по пазарен ризик, да го автоматизира следењето на клиентите, да обработува плаќања за провизии и да ги анализира трендовите на перформанси без да се префрла помеѓу пет различни претплати.

Практичната придобивка при корекција на куќиштето е брзината и јасноста. Кога пазарот на кој работите покажува растечки негативен капитал, треба да ја знаете вашата изложеност за неколку часа, а не за неколку недели. Треба да ги приспособите условите за фактурирање, да ја ажурирате брзината на комуникацијата со клиентите и да ги ревидирате вашите финансиски проекции - идеално во истиот систем каде што веќе живеат сите ваши оперативни податоци.

Историски контекст: Што нè научија претходните корекции

Кризата за домување од 2008 година останува најдраматичниот пример за широко распространет негативен капитал, но помалите регионални корекции во 2015-2016 година (пазари зависни од нафта) и кратката неизвесност од ерата на СОВИД од почетокот на 2020 година, исто така, даваат корисни лекции. Во секој случај, бизнисите кои најбрзо закрепнаа споделија три карактеристики: тие имаа точни финансиски податоци во реално време; тие одржуваа силни односи со клиентите преку транспарентна комуникација; и тие избегнаа претерано проширување за време на претходниот бум.

Денешните зголемени стапки на подводни хипотеки не сигнализираат колапс во стилот на 2008 година. Основната структура на хипотекарниот пазар во САД е далеку поздрава - стандардите за заеми се построги, изложеноста на хипотека со прилагодлива стапка е помала, а капиталот на сопствениците на куќи на национално ниво останува историски покачен. Но, географската концентрација на негативниот капитал во одредени метро значи дека бизнисите кои работат во тие области се соочуваат со вистински, локализиран ризик кој бара одговор.

Паметната игра не е паника - тоа е подготовка. Ревизија на вашите системи, диверзифицирајте ја вашата изложеност, затегнете ги вашите финансиски операции и уверете се дека имате технолошка инфраструктура за брзо донесување одлуки засновани на податоци. Бизнисите кои го третираат овој момент како катализатор за оперативно подобрување не само што ќе ја преживеат корекцијата, туку ќе се појават позиционирани да го заземат уделот на пазарот од конкурентите кои побавно се прилагодуваа.

Гледајќи напред: Што да гледате во наредните месеци

Неколку индикатори ќе одредат дали тековниот пораст на подводните хипотеки ќе се стабилизира или ќе се забрза. Движењата на хипотекарните стапки остануваат единствената најважна променлива - ако стапките значително се намалат, побарувачката на купувачите може да се врати и да ги поддржи цените на слабеењето на пазарите. Почетокот на новите градби во пренапонените метро ќе сигнализира дали градежниците се прилагодуваат на намалената побарувачка. И податоците за вработеноста во погодените региони ќе откријат дали економските основи можат да ги одржат сегашните нивоа на цените.

За сопствениците на бизниси, акцијата за преземање е едноставна: не чекајте сигурност пред да дејствувате. До моментот кога податоците се недвосмислени, конкурентната предност на раната подготовка испари. Започнете со сегментирање на вашата изложеност сега. Стрес-тестирајте ги вашите финансии сега. Надградете ги вашите оперативни системи сега. Без разлика дали раководите со тим за недвижнини од три лица или фирма за управување со имот со 50 вработени, разликата помеѓу просперитет и мака низ пазарна корекција речиси секогаш се сведува на тоа колку рано сте почнале да се подготвувате - и дали вашите алатки биле во висина на задачата.