ამ 15 საბინაო ბაზარს ყველაზე მეტი მსესხებელი ჰყავს წყალქვეშ

წყალქვეშა იპოთეკები იზრდება — რას ნიშნავს ეს ბიზნესის მფლობელებისთვის უძრავ ქონებაში

პირველად, თითქმის ათწლეულის განმავლობაში, შეერთებულ შტატებში წყალქვეშა იპოთეკური სესხების პროცენტი იზრდება ისეთი ტემპით, რომელიც მოითხოვს ყურადღებას. ბოლოდროინდელი მონაცემები აჩვენებს, რომ აშშ-ს სახლის მესაკუთრეთა იპოთეკის ყველა გამოჩენილი 2.1% ახლა წყალქვეშა - რაც იმას ნიშნავს, რომ მსესხებელს აქვს იმაზე მეტი დავალიანება, ვიდრე ქონება ამჟამად ღირს - ერთი წლის წინ მხოლოდ 1.3%-დან. მიუხედავად იმისა, რომ ეს რიცხვი იზოლირებულად მცირედ ჟღერს, ის წარმოადგენს ასობით ათასი სახლის მფლობელს და ტენდენცია აჩქარებს მინიმუმ 15 კონკრეტულ მეტროში. ბიზნესის მფლობელებისთვის, რომლებიც მუშაობენ უძრავ ქონებაში, ქონების მენეჯმენტში, სესხებზე ან ნებისმიერ მიმდებარე ინდუსტრიაში, ამ ცვლილებას რეალური ოპერაციული შედეგები მოჰყვება, რაც მოითხოვს უფრო მკვეთრ ფინანსურ თვალყურის დევნებას, კლიენტის უკეთ მენეჯმენტს და უფრო აქტიური გადაწყვეტილებების მიღებას.

რას ნიშნავს სინამდვილეში „წყალქვეშა“ — და რატომ აქვს მას ახლა მნიშვნელობა

იპოთეკა განიხილება წყალქვეშ, როდესაც სესხის დავალიანება აღემატება ქონების მიმდინარე საბაზრო ღირებულებას. ეს ჩვეულებრივ ხდება მაშინ, როდესაც სახლის ფასები მცირდება შეძენის შემდეგ, როდესაც მყიდველი აფინანსებს ძალიან მცირე წინასწარი შენატანით, ან როდესაც ამორტიზაცია აღემატება იმ მაჩვენებელს, რომლითაც მსესხებელი აშენებს კაპიტალს. 2008 წლის ფინანსური კრიზისის დროს, აშშ-ს ყველა იპოთეკური სესხის დაახლოებით 26% წყალქვეშ იყო - განსაცვიფრებელი მაჩვენებელი, რომლის სრულად მოგვარებას თითქმის ათი წელი დასჭირდა.

დღევანდელი 2.1% არ არის ამ კატასტროფულ დონესთან ახლოს, მაგრამ ტენდენციის მიმართულება უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე აბსოლუტური რიცხვი. წყალქვეშა იპოთეკური სესხების წილის 62%-იანი ზრდა წელიწადში მიანიშნებს, რომ გარკვეული ბაზრები ფასების მნიშვნელოვან კორექტირებას განიცდიან. უძრავი ქონების პროფესიონალებისთვის, კრედიტორებისთვის და ქონების მენეჯერებისთვის, ეს არის ადრეული გამაფრთხილებელი სიგნალი – ის ტიპი, რომელიც განასხვავებს ბიზნესებს, რომლებიც სწრაფად ადაპტირდებიან იმ ბიზნესებისგან, რომლებსაც ბრტყელტერფიანად იჭერენ.

ყველაზე მეტად დაზარალებული მეტროპოლიტენის 15 ზონას აქვს საერთო მახასიათებლები: ფასების სწრაფი მატება 2020-2022 წლებში, რომელიც აღემატებოდა ადგილობრივ შემოსავლის ზრდას, ახალი მშენებლობების მაღალი კონცენტრაცია, რამაც გაზარდა მიწოდება და დემოგრაფიული ძვრები დისტანციური სამუშაოების მიგრაციის ნიმუშების შეცვლით. სიაში ყველაზე ხშირად ჩნდება ბაზრები ტეხასის, ფლორიდის, ლუიზიანას ნაწილებში და შუადასავლეთის მეტროპოლიტენის შერჩეულ ნაწილებში.

15 ბაზარი, სადაც კონცენტრირებულია ნეგატიური კაპიტალი

მიუხედავად იმისა, რომ ეროვნული საშუალო მაჩვენებელი ერთ ამბავს მოგვითხრობს, რეალობა ადგილზე მკვეთრად განსხვავდება მდებარეობის მიხედვით. მეტრო უბნები, სადაც წყალქვეშა მსესხებლების ყველაზე მაღალი მაჩვენებლებია, შემთხვევითი არ არის - ისინი მიჰყვებიან ცნობადი სქემებს, როგორიცაა გადაჭარბებული მშენებლობა, სპეკულაციური შესყიდვები და ფასების სწრაფი ინფლაცია, რომელიც ახლა უკვე დაიწყო. ქალაქებში, როგორიცაა ბატონ რუჟი, ნიუ ორლეანი და რამდენიმე საშუალო ზომის ტეხასის მეტრო, წყალქვეშა მაჩვენებლები სამჯერ ან ოთხჯერ გაიზარდა ეროვნულ საშუალოზე.

• ზედმეტად აშენებული მზის სარტყლის ბაზრები სადაც ახალი საბინაო მიწოდება გაიზარდა პანდემიის ბუმის დროს, რაც ქმნიდა სიჭარბეს, რომელიც ახლა უბიძგებს ფასებს ქვევით
• ბაზრები მაღალი ინვესტორების აქტიურობით სადაც სპეკულაციური შესყიდვები პიკ ფასებში ახლა დაბალია თავდაპირველ შეფასებებზე
• ხელფასების სტაგნაციური ზრდის მქონე სფეროები სადაც შემოსავალი არასოდეს უჭერდა მხარს ფასების დონეს, რომელიც მიღწეულ იქნა გაბრაზების დროს, რაც გარდაუვალს ხდის კორექტირებას
• რეგიონები, რომლებიც დამოკიდებულნი არიან ცალკეულ ინდუსტრიებზე, როგორიცაა ენერგეტიკა ან ტურიზმი, სადაც ეკონომიკის შერბილებამ შეამცირა საცხოვრებლის მოთხოვნა
• ამაღლებული სადაზღვევო და საგადასახადო ტვირთის მქონე ბაზრები სადაც მზარდმა სატარიფო ხარჯებმა შეასუსტა მყიდველის ენთუზიაზმი და ჩაახშო გადაყიდვის ღირებულებები

ბიზნესის მფლობელებისთვის, რომლებიც ექვემდებარებიან ამ ბაზრებს - იქნება ეს გაქირავებული პორტფელების, კლიენტების ბაზების ან მომსახურების ტერიტორიების მეშვეობით - ადგილობრივი უარყოფითი კაპიტალის განაკვეთების გაგება აღარ არის არჩევითი. ეს არის ძირითადი რისკის მეტრიკა, რომელიც უნდა იყოს ინფორმირებული ყველაფრის შესახებ, ფასების სტრატეგიიდან დაწყებული კლიენტის ბორტზე გადაწყვეტილებებამდე.

როგორ აისახება ნეგატიური კაპიტალის ზრდა მცირე და საშუალო ბიზნესებზე

წყალქვეშა იპოთეკის ტალღოვანი ეფექტი სცილდება ინდივიდუალური სახლის მესაკუთრეებს. როდესაც ადგილობრივი საბინაო ბაზრის მნიშვნელოვანი ნაწილი უარყოფით კაპიტალშია, ეს ქმნის ბიზნესის შედეგების კასკადს. ქონების მენეჯერები ხედავენ გაზრდილი მოიჯარეების ბრუნვას, რადგან წყალქვეშა მფლობელები გახდებიან უხალისო მემამულეები. უძრავი ქონების აგენტებს ემუქრებათ ვადები და ფასების მეტი შემცირება. კონტრაქტორები და სარემონტო ბიზნესები ხედავენ პროექტების გაუქმებას, რადგან სახლის მფლობელები კარგავენ წვდომას სახლის კაპიტალის საკრედიტო ხაზებზე.

სესხების გამცემი ბიზნესები — იპოთეკური ბროკერებიდან დაწყებული კერძო ფულის გამსესხებლებით დამთავრებული — განიცდიან მზარდი დეფოლტის რისკს დაზარალებულ ბაზრებზე. სადაზღვევო სააგენტოებმა შეიძლება დაინახონ პოლიტიკის ხარვეზები, რადგან ფინანსურად დაძაბული სახლის მფლობელები ამცირებენ ხარჯებს. ბიზნესებიც კი, რომლებსაც არ აქვთ პირდაპირი უძრავი ქონების კავშირი, გრძნობენ გავლენას: როდესაც სახლის მესაკუთრეები წყალქვეშ არიან, ადგილობრივი ეკონომიკაში მომხმარებელთა ხარჯები იკლებს, რაც გავლენას ახდენს საცალო ვაჭრობაზე, მომსახურებასა და სტუმართმოყვარეობაზე.

საკვანძო ინფორმაცია: ბიზნესები, რომლებიც ყველაზე ეფექტურად ახდენენ კორექტირებას, არ არიან საუკეთესო ინსტინქტებით – ისინი არიან საუკეთესო მონაცემებით. კლიენტის ფინანსური ჯანმრთელობის რეალურ დროში ხილვადობა, გეოგრაფიის მიხედვით პორტფელის ექსპოზიცია და ფულადი ნაკადების პროგნოზები მრავალ სცენარში განასხვავებს მდგრად ოპერაციებს დაუცველებისგან.

ეს არის ზუსტად ის ადგილი, სადაც ოპერატიული ინფრასტრუქტურა ხდება კონკურენტული უპირატესობა. უძრავი ქონების ბიზნესი, რომელიც თვალყურს ადევნებს 200 დაქირავებულ ერთეულს სამ მეტროში, ვერ ახერხებს მართოს ექსპოზიცია ცხრილებისა და გონებრივი შეგრძნებების მეშვეობით. სადაზღვევო საბროკერო კლიენტებთან დაზარალებული საფოსტო კოდებით საჭიროებს ავტომატიზირებულ დროშით მონიშვნას და არა კვარტალურ მექანიკურ მიმოხილვას.

ხუთი ოპერატიული სტრატეგია წყალქვეშა ბაზარზე ნავიგაციისთვის

იქნებ პირდაპირ უძრავ ქონებაში თუ უბრალოდ აწარმოებთ ბიზნესს დაზარალებულ ბაზარზე, არსებობს კონკრეტული ნაბიჯები თქვენი შემოსავლის დასაცავად და საბოლოო აღდგენისთვის პოზიციონირებისთვის. მთავარია იმოქმედოთ მანამ, სანამ წნევა გამწვავდება - იმ დროისთვის, როდესაც წყალქვეშა ტემპები ეროვნული სათაურები ხდება, პროაქტიული კორექტირების ფანჯარა მნიშვნელოვნად შემცირდა.

1. დაანაწილეთ თქვენი კლიენტი ან ქონების პორტფელი გეოგრაფიული რისკის მიხედვით. დააფიქსირეთ ყველა ანგარიში, ქონება ან კლიენტთან ურთიერთობა მის კონკრეტულ მეტრო ზონასთან და ჯვარედინი მითითება უარყოფითი კაპიტალის მონაცემებთან. ეს საშუალებას გაძლევთ პრიორიტეტულად მიიჩნიოთ შენარჩუნების ძალისხმევა და დაარეგულიროთ პირობები, სადაც კონცენტრირებულია ექსპოზიცია.
2. სტრესი შეამოწმეთ თქვენი ფულადი სახსრების ნაკადი მრავალი სცენარის მიხედვით. მოდელირეთ რა მოუვა თქვენს შემოსავალს, თუ ფასები თქვენს ძირითად ბაზრებზე შემცირდება კიდევ 5%, 10% ან 15%. იდენტიფიცირეთ თქვენი ტოლობის ზღვარი და შექმენით რეზერვები შესაბამისად.
3. გამკაცრეთ თქვენი ინვოისის შედგენისა და ინკასოების პროცესი. ფინანსური სტრესის პირობებში არსებულ ბაზრებზე გადახდის ციკლები გრძელდება. ბიზნესები, რომლებიც ოპერატიულად აფორმებენ ინვოისს, სისტემატიურად ახორციელებენ მონიტორინგს და გვთავაზობენ გადახდის მოქნილ ვარიანტებს, ინარჩუნებენ ფულადი სახსრების უფრო ჯანსაღ ნაკადს, ვიდრე ის, ვინც ინექციებს განიხილავს, როგორც შემდგომ აზრს.
4. გაამრავალფეროვნეთ თქვენი გეოგრაფიული ან სერვისული ექსპოზიცია. თუ თქვენი შემოსავლის 80% მოდის მეტროპოლიტენის ერთ არეალზე, რომელიც განიცდის მზარდ ნეგატიურ კაპიტალს, განიხილეთ მიმდებარე ბაზრებზე გაფართოება ან სერვისის ხაზების დამატება, რომლებიც კარგად მუშაობენ კორექტირების დროს - როგორიცაა ქონების მართვა, ვარჯიშის კონსულტაცია ან აქტივების შეძენის პრობლემა.
5. ჩადეთ ინვესტიცია თქვენს CRM-სა და კლიენტებთან კომუნიკაციაში. გაურკვეველი ბაზრების დროს, ბიზნესები, რომლებიც ინარჩუნებენ პროაქტიულ, ინფორმირებულ ურთიერთობებს თავის კლიენტებთან, ინარჩუნებენ მეტ ანგარიშებს. ავტომატური შემოწმებები, ბაზრის განახლებები და პერსონალიზებული კომუნიკაცია ამყარებს ნდობას და ამცირებს ზარალს.

არცერთი ეს სტრატეგია არ არის ეგზოტიკური ან არ საჭიროებს სპეციალიზებულ გამოცდილებას. რასაც ისინი ითხოვენ არის ოპერატიული დისციპლინა და სწორი სისტემები, რათა განხორციელდეს თანმიმდევრულად - ეს არის ის, სადაც ბევრი მცირე და საშუალო ბიზნესი იბრძვის.

რატომ უფრო მნიშვნელოვანია ინტეგრირებული ბიზნეს ინსტრუმენტები ბაზრის შესწორებების დროს

სტაბილური, მადლიერი ბაზრების დროს, ოპერაციული არაეფექტურობის დამალვა ადვილია. შემოსავალი იზრდება, კლიენტები ბედნიერები არიან და არაორგანიზებული სამუშაო ნაკადების ღირებულება შეიწოვება მარჟების გაფართოებით. ბაზრის შესწორებები აშორებს ამ ბალიშს და ავლენს თქვენს სისტემებში არსებულ ყველა ხარვეზს. ქონების მართვის ფირმა, რომელიც თვალყურს ადევნებს ტექნიკურ მოთხოვნებს ელექტრონული ფოსტით, მოულოდნელად ვერ აცნობებს ზუსტი ხარჯების მონაცემებს შეშფოთებული ქონების მფლობელებს. უძრავი ქონების გუნდი, რომელიც იყენებს ოთხ გათიშულ ინსტრუმენტს CRM-ისთვის, ინვოისის შედგენისთვის, ტრანზაქციის მენეჯმენტისთვის და მარკეტინგისთვის, ვერ ახერხებს მილსადენის თანმიმდევრული პროგნოზის შექმნას.

ეს არის ის, სადაც პლატფორმები, როგორიცაა Mewayz, ხდება ნამდვილი ღირებული - არა როგორც ფუფუნება, არამედ როგორც ინფრასტრუქტურა. 207-ზე მეტი ინტეგრირებული მოდულით, რომლებიც მოიცავს CRM-ს, ინვოისის შედგენას, ხელფასს, ანალიტიკას, პროექტის მენეჯმენტს და კლიენტებთან კომუნიკაციას, Mewayz აძლევს ბიზნესს ერთიან ოპერაციულ გარემოს, სადაც ყველა მონაცემთა წერტილი აკავშირებს. ქონების მენეჯმენტ კომპანიას შეუძლია თვალყური ადევნოს მოიჯარეების გადახდებს, დროშის გადადებას, შექმნას მესაკუთრის ანგარიშები, მართოს ტექნიკური სამუშაოების მიმდინარეობა და განახორციელოს ფულადი ნაკადების პროგნოზირება - ყველაფერი ერთი დაფიდან. უძრავი ქონების საბროკერო კომპანიას შეუძლია თავისი მილსადენის სეგმენტირება საბაზრო რისკის მიხედვით, ავტომატიზირება გაუწიოს კლიენტებს, დაამუშავოს საკომისიოს გადახდები და გააანალიზოს შესრულების ტენდენციები ხუთ სხვადასხვა გამოწერას შორის გადართვის გარეშე.

საბინაო კორექტირებისას პრაქტიკული სარგებელი არის სიჩქარე და სიცხადე. როდესაც ბაზარი, რომელშიც თქვენ მუშაობთ, აჩვენებს უარყოფითი კაპიტალის ზრდას, თქვენ უნდა იცოდეთ თქვენი ექსპოზიცია საათებში და არა კვირებში. თქვენ უნდა შეცვალოთ თქვენი ინვოისის პირობები, განაახლოთ კლიენტთან კომუნიკაციის სიჩქარე და გადახედოთ ფინანსურ პროგნოზებს — იდეალურად იმავე სისტემაში, სადაც უკვე ცხოვრობს თქვენი ყველა ოპერატიული მონაცემი.

ისტორიული კონტექსტი: რა გვასწავლა წინამა შესწორებებმა

2008 წლის საბინაო კრიზისი რჩება ფართოდ გავრცელებული ნეგატიური კაპიტალის ყველაზე დრამატულ მაგალითად, მაგრამ 2015-2016 წლებში უფრო მცირე რეგიონალური კორექტივები (ნავთობზე დამოკიდებული ბაზრები) და 2020 წლის დასაწყისის COVID-ის ეპოქის ხანმოკლე გაურკვევლობა ასევე სასარგებლო გაკვეთილებს იძლევა. თითოეულ შემთხვევაში, ბიზნესებს, რომლებიც ყველაზე სწრაფად გამოჯანმრთელდნენ, იზიარებდნენ სამ მახასიათებელს: მათ გააჩნდათ ზუსტი, რეალურ დროში ფინანსური მონაცემები; მათ შეინარჩუნეს ძლიერი კლიენტებთან ურთიერთობა გამჭვირვალე კომუნიკაციის გზით; და მათ თავიდან აიცილეს გადაჭარბება წინა ბუმის დროს.

დღევანდელი მზარდი წყალქვეშა იპოთეკური განაკვეთები არ მიუთითებს 2008 წლის სტილის კოლაფსზე. აშშ-ს იპოთეკური ბაზრის ფუნდამენტური სტრუქტურა ბევრად უფრო ჯანსაღია - დაკრედიტების სტანდარტები უფრო მკაცრია, რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკური ექსპოზიცია დაბალია და სახლის მესაკუთრეთა კაპიტალი ქვეყნის მასშტაბით ისტორიულად ამაღლებული რჩება. მაგრამ ნეგატიური კაპიტალის გეოგრაფიული კონცენტრაცია კონკრეტულ მეტროებში ნიშნავს, რომ ამ რაიონებში მოქმედი ბიზნესები აწყდებიან ნამდვილ, ლოკალიზებულ რისკს, რომელიც მოითხოვს პასუხს.

ჭკვიანი თამაში არ არის პანიკა - ეს არის მომზადება. მოახდინეთ თქვენი სისტემების აუდიტი, გაამრავალფეროვნეთ თქვენი ექსპოზიცია, გაამკაცრეთ თქვენი ფინანსური ოპერაციები და დარწმუნდით, რომ გაქვთ ტექნოლოგიური ინფრასტრუქტურა მონაცემების საფუძველზე გადაწყვეტილებების სწრაფად მისაღებად. ბიზნესები, რომლებიც ამ მომენტს განიხილავენ, როგორც ოპერაციული გაუმჯობესების კატალიზატორს, არა მხოლოდ გადარჩებიან კორექტირებას, არამედ აღმოჩნდებიან პოზიციონირებულნი, რათა დაიპყრონ ბაზრის წილი კონკურენტებისგან, რომლებიც უფრო ნელა ადაპტირებდნენ.

წინასწარ: რას ვუყუროთ მომავალ თვეებში

რამდენიმე ინდიკატორი განსაზღვრავს, წყალქვეშა იპოთეკური სესხების მიმდინარე ზრდა სტაბილიზდება თუ აჩქარდება. იპოთეკური განაკვეთის მოძრაობა რჩება ერთ-ერთ ყველაზე მნიშვნელოვან ცვლადად - თუ განაკვეთები მნიშვნელოვნად შემცირდება, მყიდველის მოთხოვნა შეიძლება დაბრუნდეს და ხელი შეუწყოს ფასებს შესუსტებულ ბაზრებზე. ჭარბად მიწოდებულ მეტროებში ახალი მშენებლობების დაწყება მიანიშნებს იმაზე, ადაპტირებენ თუ არა მშენებლები შემცირებულ მოთხოვნას. და დასაქმების მონაცემები დაზარალებულ რეგიონებში გამოავლენს, შეუძლია თუ არა ეკონომიკური საფუძვლების შენარჩუნება ფასების მიმდინარე დონეს.

ბიზნესის მფლობელებისთვის, ქმედითუნარიანი წახალისება მარტივია: არ დაელოდოთ დარწმუნებას მოქმედებამდე. იმ დროისთვის, როდესაც მონაცემები ცალსახაა, ადრეული მომზადების კონკურენტული უპირატესობა აორთქლდა. დაიწყეთ თქვენი ექსპოზიციის სეგმენტირება ახლავე. სტრესი - შეამოწმეთ თქვენი ფინანსები ახლავე. განაახლეთ თქვენი ოპერატიული სისტემები ახლავე. მიუხედავად იმისა, მართავთ უძრავი ქონების სამკაციან გუნდს თუ 50-კაციან უძრავი ქონების მართვის ფირმას, განსხვავება აყვავებასა და ბაზრის კორექტირებას შორის ბრძოლას შორის თითქმის ყოველთვის დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენად ადრე დაიწყეთ მომზადება - და რამდენად შეასრულეთ თქვენი ხელსაწყოები დავალებას.